Квартиры в сталинских высотках: стойкость цен вопреки годам

Сталинские высотки» остаются востребованным жильем, несмотря на свой возраст. Что делает их такими дорогими? За высокие цены собственники платят долгим временем на рынке и недостаточным спросом, что приводит к завышению стоимости их квартир.

Самым престижным жильем в Москве раньше считались так называемые «сталинские высотки». Семь зданий были построены в столице во второй половине 40-х — первой половине 50-х годов ХХ века. Одни здания были отданы под административные нужды, другие сделали жилыми домами.  В некоторых архитектурных справочниках стиль зданий классифицировался как «сталинский ампир». Спустя некоторое время в народе их стали называть «сталинками», название закрепилось, им пользуются и в наше время.

Квартиры в сталинских высотках переоценены продавцами

Как рассказывают риэлторы, элитным это жилье не перестает быть и в наши дни. В то время как в среднем по рынку снижение цен составило 20%,  стоимость квартир в «сталинских» домах не падает. Никита Орлов, руководитель агентства недвижимости LIANA, г. Москва, партнер Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

— Сравнивать ситуацию на рынке вторичной недвижимости столицы в целом и его сегменте класса «элит» было бы не совсем корректным. К примеру, некоторые элитные квартиры за 2015 год продемонстрировали падение в стоимости более чем на 20%, ряд квартир такого же класса достигли этих показателей с начала 2016 года и даже за более короткий срок. Что же касается сталинских высоток, например, знаменитой башни на Котельнической набережной, то здесь преобладает тенденция, когда цена долгое время остается на прежнем уровне либо если снижается, то совсем незначительно. И очень редко, когда цена привязана к курсу евро или доллара, а значит, может как увеличиваться, так и снижаться, тогда величина падения сопоставима с темпами обесценивания рубля.

Более откровенен в своей оценке ситуации Александр Мурашов, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Недвижимость», отделение Нижняя Масловка. Эксперт приводит неадекватно высокие, не соответствующие рынку, цены:

— Среди сталинских высоток с жилыми квартирами можно выделить дома на Котельнической набережной (Котельническая наб., д. 1), административно-жилое здание на Красных Воротах (Садовая-Спасская, д. 21/Каланчевская, д. 1), жилой дом на Кудринской площади – бывшая площадь Восстания (Кудринская пл., д. 1),  а также жилое крыло гостиницы «Украина».

Предложения в этих домах есть постоянно как на продажу, так и в аренду. Однако невзирая на падение цен на рынке, предлагаемые собственниками цены за это жилье бьют все рекорды. Рекламная стоимость квадратного метра в этих домах может превышать 500 тысяч рублей. Для сравнения, такой порядок рекламной стоимости квадратного метра встречается в современном доме, построенном в стиле сталинских высоток.

Единственное отличие квартир в этих домах от остальных предложений на рынке — это сами дома, в которых они расположены. Красивые, уникальные, величественные, огромные формы.  Возможно, поэтому квартиры в сталинских высотках так переоценены продавцами (им жалко расставаться с ними, поэтому они рекламируют их дорого), и на них бывает спрос.

«Однушка» за 60 тысяч, «двушка» за 450 тысяч в месяц

Начнем с однокомнатных квартир, такие можно снять в доме на Кутузовском проспекте. За 60 тысяч рублей можно найти жилье площадью 32 (!) метра, находящееся в одном здании с гостиницей Radisson Royal Hotel Moscow. Из бонусов: потолки высотой 3,7 метра  с лепниной, а вот за машино-место придется доплатить.

Для того чтобы арендовать двухкомнатную квартиру с новым ремонтом в таком здании, потребуется 90 тысяч рублей. Вот пример из ЦИАНа: дом на Котельнической набережной, «ремонт в стиле современная классика», общая площадь — 78 квадратных метров.

Немного увеличим жилую площадь: трехкомнатная квартира в доме на Кудринской площади может стоить уже 170 тысяч рублей. Четвертый этаж, «квартира с хорошим ремонтом». Ознакомиться с предложением можно здесь.

Ну и самое дорогое арендное предложение — апартаменты за 450 тысяч рублей в месяц. Речь о двухкомнатной квартире в доме на Кутузовском проспекте. Вот что предлагают за эти деньги: «Апартаменты с эксклюзивным ремонтом европейского уровня, с использованием дорогостоящих, натуральных отделочных материалов. Предлагается полностью меблированной, со вкусом подобранной дорогой мебелью из редких пород дерева, оборудована элитной бытовой техникой».

Срок экспозиции квартир достигает 15 месяцев

Учитывая цену, не стоит удивляться низкому спросу на подобные объекты. Некоторые варианты выставлены уже более года, однако покупателей все еще нет. По мнению Никиты Орлова, большинство продавцов из-за увеличения налога на недвижимость теперь будут стараться избавиться от дорогого в пользовании жилья, однако обольщаться хозяевам не стоит, на понижение стоимости будет играть и фактор низкой привлекательности квартир для инвестиций: высокие этажи не пользуются спросом.

— Если брать за точку отсчета 2015 год, то на рынок вышло чуть более трех десятков объектов в сталинских высотках. С начала 2016 года этот показатель уже составил порядка сорока лотов. Что интересно, практически все они до сих пор находятся в экспозиции, — рассказывает эксперт. — При этом по некоторым квартирам срок экспозиции достигает 15 месяцев. Связано это, в первую очередь, с застоем на рынке элитной недвижимости. Но не только. В последние три месяца наблюдается всплеск активности появления новых лотов в сталинских высотках. Возможно, из-за увеличения налога на имущество и получения «писем счастья» из налоговой инспекции. Многим владельцам такой недвижимости платить большие налоги и содержать подобного рода жилье в условиях кризиса оказалось не под силу, и как результат — собственники элитных квартир в сталинских высотках стремятся избавиться от сверхдорогой недвижимости.

Еще одно интересное замечание: выставленные на продажу квартиры в высотках расположены, как правило, на нижних и средних этажах, которые с инвестиционной точки зрения не представляют интереса, и за те деньги, которые просят их владельцы, покупателя найти будет совсем непросто. Ну а чем выше, тем дороже, и этот принцип относится ко всем элитным высотным зданиям, в том числе и к сталинским небоскребам.

Спрос на величественные дома будет всегда

Однако даже прагматичные риэлторы не могут устоять перед имперской величественностью высотных домов, именно благодаря своей истории и отчасти удобному местоположению эти дома будут пользоваться спросом и в отдаленной перспективе. Никита Орлов:

— Сталинские высотки — это уникальный продукт прошедший эпохи. Благодаря удачному расположению, престижу проживания здесь, богатому, элитному окружению, они всегда будут пользоваться спросом. В свою очередь владельцы квартир в этих домах без форс-мажора, как правило, совсем неохотно расстаются с такой недвижимостью.

Как определить тип квартиры?

В общем случае тип квартиры зависит от количества комнат и их планировки. Существует несколько основных типов квартир:

1. Однокомнатные квартиры — это квартиры, состоящие из одной комнаты, в которой располагаются жилая зона, кухня и ванная комната. Этот тип квартир подходит для одного или двух человек.

2. Двухкомнатные квартиры — это квартиры, состоящие из двух отдельных комнат, обычно разделенных коридором. Один из номеров может быть спальней, а другой — гостиной или кабинетом. Обычно у таких квартир есть отдельная кухня и ванная комната.

3. Трехкомнатные квартиры — это квартиры с тремя отдельными комнатами, коридором, кухней и ванной комнатой. Они могут быть использованы как для жизни семьи из трех или четырех человек, так и в качестве коммерческой недвижимости.

4. Четырехкомнатные квартиры — это квартиры с четырьмя отдельными комнатами, обычно с большой кухней и двумя ванными комнатами. Такой тип квартир чаще всего выбирают семьи с детьми.

5. Студии — это квартиры с открытой планировкой, без разделения на комнаты. Обычно здесь есть жилая зона, кухня и ванная комната. Этот тип квартир подходит для одного или двух человек.