Что такое участок ИЖС: список необходимых документов и ключевые аспекты при покупке дома и земельного участка.
Один из ключевых этапов в процессе совершения сделки по покупке недвижимости — это подготовка необходимых документов и грамотное оформление договора. Также существует ряд особых деталей — например, при приобретении земельного участка необходимо учитывать факторы, которые отсутствуют при покупке квартиры. Если это соответствует ситуации, также можно внести внимание на то, что представляет собой участок индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Показать
�� Как подготовиться к сделке, если покупается…
…только дом
Сначала разберемся, возможно ли купить только дом, без участка, на котором тот стоит.
По общему правилу, земля под капитальным жилым строением должна продаваться только вместе с домом. Участок под домом и сам дом прочно связаны, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, поэтому не могут принадлежать разным собственникам и должны отчуждаться одному лицу. Если составить договор купли-продажи участка, не учитывая стоящего дома, то такой документ будет ничтожным и его не зарегистрируют в Росреестре. Но это все касается простых случаев, когда и дом, и земля в собственности, и принадлежат одному человеку.
Однако есть законные случаи, когда продажа одного только дома разрешена. Это возможно, если дом находится в собственности, а земельный участок – нет. Земля может принадлежать продавцу на основании:
- договора аренды у муниципалитета;
- пожизненного наследуемого владения;
- бессрочного пользования.
В указанном выше случае объектом купли-продажи будет только дом. Что касается участка, то покупатель приобретает на него не право собственности, а право пользования, причем на точно таких же условиях, что и ранее продавец. При этом документы на участок (к примеру, договор аренды) должны быть действующими.
Еще один интересный вариант – когда у дома или земельного участка несколько собственников. Если у дома несколько собственников, и вы покупаете такую долю, то вместе с правом на долю у нового владельца возникает право на долю участка, на котором стоит дом. Выделить отдельно или дом, или землю, и затем продать – невозможно. Точно так же, как невозможно реализовать долю в доме без приобретения права доли на участок.
Если же несколько собственников у участка, а у дома – один, то опять-таки реализовать только дом нельзя. В этом случае дом с участком под ним продается, а оставшиеся земельные доли остаются у сособственников.
Документы
Для продажи дома необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых дом перешел в собственность текущему владельцу (если он не первый собственник);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (если тот в собственности);
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
- согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
- паспорта на оборудование (счетчики и пр.);
- план водоснабжения и электропроводки;
- проект газификации (при наличии);
- документы о межевании и определении границ участка (межевание не требуется для личного пользования, но определение границ участка убережет от возможных конфликтов с соседями).
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Если дом продается без земли на законных основаниях, о которых шла речь выше, то в договоре купли-продажи дома обязательно прописывается, что жилой дом расположен на участке на основании такого-то документа.
Был ли у вас опыт по покупке дома и/или участка?
Да, покупал(-а) участок вместе с домомДа, покупал(-а) только участокНет, никогда
…только земельный участок
Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых возникло право собственности;
- согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
- межевой план.
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Что касается межевания, то его наличие обязательно в случае, если участок покупается в ипотеку.
Когда речь не идет об ипотеке, то продажа участка без межевания возможна, если участок стоит на кадастровом учете, а значит, имеет номер и учтен в Росреестре. Кстати, объектом купли-продажи участок может быть только после постановки на кадастровый учет. Но лучше все-таки провести межевание, чтобы потом не было проблем из-за неверно установленных границ.
Проверить, проведено ли межевание, можно онлайн через Публичную кадастровую карту.
Конечно, перед сделкой проверьте не только все документы и данные продавца, но и категорию земель и вид разрешенного использования участка, а также его площадь согласно заявленной.
Как оформить наследство на земельный участок, если документов на него нет или они устарели. Разъяснение Верховного суда
Читать
Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь
Подробнее
Участок в охранной зоне. Как избежать проблемной покупки и что делать, если купили
Смотреть
…дом и участок вместе
Касаемо документов, здесь все просто – у продавца на руках должно быть два пакета, на земельный участок и дом по отдельности. Базовый список документов указан выше, но могут потребоваться и дополнительные – к примеру, согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
При оформлении договора купли-продажи обратите внимание на следующие нюансы:
- цену за дом и участок рекомендуется вписать раздельно, то есть, двумя суммами, а не объединять;
- характеристики дома и участка тоже указать раздельно (документы основания права собственности, площади и прочие сведения).
Также обратите внимание, если продается участок с домом, но площадь земельного надела большая, и владелец хочет не продавать все, а оставить часть земли себе. Это реально, но только при условии разделения участка. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести размежевание.
В результате должно получиться два участка: один с домом – для продажи, и второй, который продавец оставит себе. Перед размежеванием необходимо уточнить в местной администрации минимальный размер земельных участков для конкретной местности. После размежевания нормативы земли должны быть соблюдены.
Как правильно купить участок земли под ИЖС?
Покупка участка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) может быть немного сложной процедурой, но с правильным подходом она может быть успешно завершена. Вот несколько шагов, которые могут помочь вам правильно купить участок земли под ИЖС:
-
Определите свои потребности и бюджет. Решите, какой размер участка вам нужен, в каком районе, какие условия важны (наличие коммуникаций, близость к городу и т.д.), а также определите свой бюджет.
-
Ищите участки земли на специализированных сайтах, в газетах и объявлениях на досках объявлений. Вы можете также обратиться в агентства недвижимости или посетить выставки недвижимости.
-
Посетите участки, которые вам нравятся. Осмотрите земельный участок, оцените его расположение, близость к дорогам и железнодорожным станциям, узнайте о наличии коммуникаций и других условий.
-
Заключите договор с продавцом участка. Перед тем как подписывать договор, убедитесь в том, что у продавца есть право продавать этот участок. Также вам необходимо убедиться, что земля не заложена и не имеет каких-либо правовых проблем.
-
Оформите сделку. Необходимо оформить документы на покупку участка земли. В зависимости от региона и договоренности с продавцом, вы можете потребовать услуги нотариуса.
-
Зарегистрируйте право собственности. После оформления сделки необходимо зарегистрировать право собственности на участок земли в установленном порядке.
Важно помнить, что в каждом регионе и стране могут быть свои особенности при покупке земельных участков, поэтому перед покупкой необходимо ознакомиться со всей необходимой информацией и консультироваться со специалистами.