Как дарственная сделка и завещание могут привести к утрате недвижимости

При обеспечении безопасного пер

Проблемы с завещанием

На первый взгляд обычное завещание — это очень надёжный и проверенный годами инструмент. Однако на самом деле немало случаев, когда гражданам приходится в судебном порядке подтверждать те самые права, которые указаны в завещании. Происходит это по вполне обычным причинам.

Во-первых: завещание может быть оспорено. Например, кто-то из других претендентов сумеет получить справку о болезни умершего, при которой выявлялись нарушения кровообращения головного мозга (а это может происходить при сахарном диабете, артериальной гипертензии, травмах головы, алкоголизме и т.д.). Такая справка даёт шанс заявить о возможной ограниченной дееспособности завещателя и оспорить его волю.

Во-вторых: даже при наличии завещания возникает вопрос, как быть, если у завещателя есть супруг или существуют лица, которым положена обязательная доля в наследстве. Как правило, в этом случае предстоит длинный путь судебных разбирательств.

В-третьих: могут возникнуть проблемы технического характера. По закону наследник должен сам узнавать о смерти наследодателя и сообщить об этом нотариусу. То есть если наследник о смерти не знает и за принятием наследства не обращается, то нотариус никаких действий выполнять не обязан. А не востребованное никем наследство законом признаётся собственностью государства. Восстановить пропущенный срок принятия наследства можно через суд. Но при этом потребуется доказывать, что наследник не успел принять наследство, поскольку не знал и не должен был знать о его открытии. Вот с этим самым «не должен был знать» могут возникнуть проблемы.

— Завещание — это не просто некий документ, а сделка, и она, как и любая другая, может быть признана недействительной, если будут установлены соответствующие обстоятельства, — поясняет Полина Гусятникова, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners. — Будет ли оспариваться, что завещатель имел способность понимать значение своих действий, или будут установлены другие нарушения, неважно. Во всех случаях суд будет принимать решение на основании полученных доказательств и специальных экспертиз.

Фото © Shutterstock

Риски дарения

Но если при реализации завещания существует такое количество проблемных ситуаций, то не проще ли для наследодателя ещё при его жизни оформить в пользу наследника договор дарения и тем самым устранить все возможные риски? Эксперты утверждают, что такой подход является не решением проблем, а созданием других оснований для разбирательств.

Дело в том, что по закону дарение — это безвозмездная передача чего-либо, а значит, никаких других условий, например проживание в квартире до смерти, указывать нельзя. Кроме того, дарение тоже вероятно оспорить практически по тем же основаниям, что и завещание, только сделать это можно ещё при жизни дарителя, что грозит потерей или раздроблением имущества на доли.

— Сделки дарения имеют очень шаткую конструкцию, так как они могут быть оспорены кем угодно, — утверждает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — Помимо того, в законе прямо указано на возможность для дарителя отменить своё решение, даже если оно было официально зарегистрировано (статьи 577 и 578 Гражданского кодекса. — Прим. Лайфа).

А ещё к сделкам дарения недвижимости могут проявлять интерес и налоговики. Как правило, это происходит, если дарение оформлено не между близкими родственниками. Фискальные органы считают, что в ряде случаев под видом дарения выполняется обычная купля-продажа недвижимости, но с минимизацией налогов для продавца, который реализует объект ранее установленного в законе срока. Росреестр также не приветствует сделки дарения долей в квартире, так как в ряде случаев это способ обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.

Фото © Агентство городских новостей «Москва» / Андрей Никеричев

Как не передать проблемы вместе с имуществом

По словам юристов, в настоящее время российские граждане стали прибегать к новым формам распоряжения недвижимостью, речь идёт о наследственном договоре и совместном завещании супругов.

Наследственный договор — это сделка, которая заключается при жизни наследодателя и предполагает, что наследнику заранее известны все условия, которые будет необходимо выполнить для получения имущества. Условия могут быть совершенно разные, например, наследник по такому договору обязуется оплачивать за чьё-то обучение, или выгуливать собаку, или заботиться о друге владельца недвижимости. При этом наследодатель может расторгнуть такой договор в любое время в одностороннем порядке. А подписавший его наследник — только через суд.

Совместное завещание супругов — это документ-распоряжение, в котором определяется: что будет с имуществом, если умрёт кто-то один или оба супруга одновременно; как разделить доли между наследниками, либо кого из наследников лишить их доли. При разводе совместное завещание теряет свою силу и потребуется индивидуальный документ, либо всё будет наследоваться по закону.

А для одиноких людей вполне подойдёт соглашение с наследником в виде договора пожизненного содержания с иждивением. Это оформление отношений, при которых плательщик ренты обязуется содержать рентополучателя до момента смерти, после чего он приобретает право на его имущество. Сейчас, как правило, такой договор заключается с участием третьего лица — гаранта, который в дальнейшем будет наблюдать за исполнением соглашения.

— Наследственный договор, совместное завещание супругов и договор пожизненного содержания — это более совершенные формы передачи имущества наследникам, — считает адвокат Первой межрегиональной коллегии адвокатов Рауль Магомедов. — Данные соглашения решают большинство вопросов, связанных с оспариванием волеизъявления, так как их исполнение предполагает длительные отношения между сторонами и даёт возможность прекратить договор, если его условия не соблюдаются. Такая конструкция очень позитивно воспринимается судами и очень сложно оспаривается.

Приходилось ли вам получать недвижимость по завещанию?

Да, приходилось, были проблемы с другими наследниками

Нет, но было наследство без завещания (в силу закона)

Приходилось. Но со своими наследниками составлю наследственный договор

Для комментирования авторизуйтесь!

Как выделить долю в квартире на детей?

Если вы хотите выделить долю в квартире на детей, то это может быть сделано путем оформления дарственной или купли-продажи недвижимости. В этом случае можно передать детям определенную долю квартиры на их имя.

Перед тем, как приступать к оформлению дарственной или купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты:

1. Согласие всех собственников. Если квартира находится в совместной собственности нескольких человек, то выделение доли на детей возможно только при согласии всех собственников. Если такого согласия нет, то можно обратиться в суд и добиться выделения доли на детей в судебном порядке.

2. Размер доли. Доля, которая будет выделена на детей, может быть любой — от 1% до 100%. Однако необходимо учесть, что чем больше доля, тем больше налогов при переходе права собственности на детей.

3. Налоги. При оформлении дарственной или купли-продажи квартиры на детей необходимо будет уплатить налог на имущество. Размер налога зависит от стоимости квартиры и доли, которая будет передана.

4. Документы. Для оформления дарственной или купли-продажи необходимы определенные документы, такие как свидетельство о праве собственности на квартиру, паспорта всех собственников, документы на детей и др.

Перед тем, как оформлять дарственную или куплю-продажу, рекомендуется обратиться к юристу, чтобы получить консультацию и помощь в оформлении необходимых документов.