Придомовой участок как совместная собственность владельцев — аспекты и юридические аспекты | БИТЕЙКИН И ПАРТНЁРЫ
Вопросы, касающиеся участка придомовой территории многоквартирных домов, постоянно поднимаются как среди собственников, стремящихся установить границы участка и оформить на него права собственности, так и среди управляющих компаний, которые иногда бывают не в силах четко определить границы придомового участка и объяснить жильцам причины оплаты за уборку городской земли…
Если актуально, можно также включить информацию о «правовом статусе придомового участка».
Одно понятно точно – если земельный участок под домом и придомовая территория сформированы и поставлены на кадастровый учёт, то такая земля является общедомовой собственностью и собственники помещений многоквартирного дома обязаны содержать её в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Но на практике чаще встречается ситуация, когда земельный участок придомовой территории не оформлен и не стоит на кадастровом учёте. Вот тогда и начинается путаница и проблемы, как со стороны жильцов, так и со стороны управляющей организации, поскольку невозможно определить границы придомовой территории, входящей в состав общего имущества дома. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у управляющей организации возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Давайте обо всём по порядку.
Придомовая территория в составе общего имущества собственников
Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может перейти в частное владение каких либо лиц. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).
Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).
В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.
Переход земельного участка под домом в общедолевую собственность жильцов
Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления указанными органами формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт(п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
До тех пор, пока земельный участок под многоквартирным домом, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Как правило, между управляющей организацией и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления, по этому же соглашению, предоставляет управляющей организации субсидии.
Судебная практика
Судебная практика по делам, касающимся вопросов права собственности придомовой территории, очень обширна, в том числе фигурирует множество дел по искам собственников к управляющим компаниям по поводу законности требований управляющих организаций к жильцам об оплате уборки придомовой территории. Ну и между собой собственники тоже часто судятся по вопросам использования придомовой территории.
Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.
В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.
В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.
Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.
Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).
Как оформить в собственность земельный участок под МКД?
Самым оптимальным и мудрым решением собственников будет решение оформить придомовую территорию в общедолевую собственность, чтобы получить юридические права на неё и избежать конфликтов между собой.
Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.
Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка
В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при необходимы следующие документы:
- Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
- Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
- Лист регистрации собственников помещений(их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
- Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
- Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
- Протокол ОСС о формировании земельного участка.
Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления
С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).
Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт
С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).
Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок
Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для государственной регистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:
- Письменное заявление о государственной регистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
- Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
- Подтверждение оплаты госпошлины;
- Подтверждение формирования органом государственной власти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
- Решение общего собрания собственников о формировании земельного участка под МКД;
- Решение/протокол общего собрания собственников об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
- Подтверждение прав собственников помещений в многоквартирном доме на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на государственную регистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
- Другие необходимые документы для государственной регистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.
Шаг 5 Подача документов на государственную регистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ
Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:
- лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
- заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.
Проведённая государственной регистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).
С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).
В случае возникновения вопросов у читателей, наши юристы всегда смогут помочь как советом, так и оказать юридические услуги по оформлению придомовой территории. Для это необходимо обратиться к нам по форме на сайте или информационно на форум.
Автор публикации
Комментарии: 0Публикации: 1288Регистрация: 17-07-2018
Можно ли оградить придомовую территорию?
Да, придомовую территорию можно оградить. Обычно это делается для обозначения границ участка, для создания дополнительной безопасности и для защиты от посторонних взглядов. Ограждения могут быть выполнены из различных материалов, например, дерева, кирпича, металла, пластика и т.д. В зависимости от местоположения и целей, на которые ограждение устанавливается, существуют определенные требования к его высоте, прочности и дизайну. Перед установкой ограждения необходимо узнать местные законы и правила, а также получить соответствующие разрешения.